Da sempre l'edilizia e la progettazione si basano su due campi: nuove costruzioni e ristrutturazioni.
La crisi del settore induce a non investire più capitale nel mattone, benchè come visto la vita utile di un immobile supera l'andamento ciclico del prezzo degli immobili, specie oggi che l'efficienza energetica varierà la stima del valore stesso degli immobili secodo il benessere interno.
Il denaro fugge dall'edilizia e dalla creazione di attività economiche per approdare nel più facile e remunerativo mercato finanziario, ovvero proprio l'ambiente che ha creato la crisi che stiamo vivendo dal 2007.
Il mondo finanziario analizza le prossime bolle speculative sugli immobili, trascurando semplici conoscenze del settore edile e ragionando con un semplice meccanismo di causa effetto fra la liquidità prodotta dallo stesso campo finanziario ed il crescere della bolla speculativa sugli immobili.
Le ristrutturazioni vengono considerate il futuro dell'edilizia, specie in un paese come l'Italia dove esistono decine di migliaia di immobili storici, beni culturali gestiti e curati da architetti e laureati in "beni artistici", laddove nel pubblico arrivino finanziamenti per il restauro.
Tuttavia nel campo privato di recente costruzione tre figure (o quanto meno 6 figure) intervengono con la loro professionalità: i termotecnici, gli ingegneri civili ed edili, gli architetti, gli energy manager ed i geometri.
Di questi solo i geometri non solo laureati, mentre gli energy manager si presuppone siano comunque persone con laurea derivanti dal campo ambientale/architettonico, civile, edile o termotecnico.
Le competenze per ingegneri civili, architetti e termotecnici sono superiori nel loro campo, pur potendo spaziare ed aiutare i settori vicini, mentre per ingegnere edile, geometra e energy manager le competenze sono miste (per esempio un geometra sà predimensionare strutture, pur non potendo verificarle dato che non lavora con programmi agli elementi finiti, ma allo stesso tempo ha cognizioni di impiantistica).
Le tre aree distintive che caratterizzano i settori sono: benessere, sicurezza ed aspetto visivo, rispettivamente per il termotecnico, l'ingegnere civile e l'architetto.
Infatti il termotecnico occupandosi dell'impiantistica dell'abitazione, gestisce parametri di benessere di vita all'interno dell'abitazione/immobile e di risparmio dei costi di gestione/riscaldamento/raffrescamento; l'ingegnere civile si occupa del rispetto di norme di sicurezza, resistenza delle strutture, verifica antisismica, cantieristica e piani operativi di sicurezza, la certezza di non trovarsi un investimento da centiania di migliaia di euro in fumo o condanne penali; l'architetto definisce la distribuzione dei vani interni, esegue studi della distribuzione della luce, sceglie i materiali delle finiture, ecc...
Tutte queste materie non sono indipendenti, poichè per esempio per ottenere incentivi per la ristrutturazione di un immobile al fine di installare un impianto di riscaldamento a pavimento un termotecnico deve far riferimento ad un ingegnere civile per i titoli abilitativi, un architetto definisce la tipologia delle pareti opache spingendo la struttura verso una determinata classe energetica ed impiantistica interna (si pensi per esempio all'impossibilità di montare stufe a pellet in abitazioni di classe energetica A), ecc...
Pur dovendo operare congiuntamente nell'immobile, in Italia le tre figure risultano separate e distinte, mai riunite nel medesimo studio di progettazione, motivo per cui spesso si ostacolano l'un l'altro cercando di avere la prevalenza nella progettazione.
In modo alquanto curioso si potrebbe fare un paragone con il mondo software, dove da qualche anno si sta operando una riconversione dei programmi verso i modelli BIM (building information model) che sotto la medesima software house includono strumenti per l'architetto, per il termotecnico e per lo strutturista, migliorando la compatibilità fra le diverse materie di studio e riducendo i tempi di analisi multipla.
Si possono citare Revit della Autodesk, Tekla Structure o il Graitec.
Si pensi per esempio alla progettazione in un immobile che deve essere disegnato in SAP2000 per essere calcolato agli elementi finiti, poi rifatto in Archicad per i rendering e la definizione degli interni, poi ridisegnato per la terza volta in un software di calcolo della classe energetica, ed ogni volta cambiato e riprocessato nelle altre due se uno dei tre ambiti decide di fare dei cambiamenti sostanziali.
Una società unica capace di diversificare i diversi compiti non solo trarrebbe giovamento nella migliore comunicazione fra diversi profesionisti, ma avrebbe un flusso di cassa costante più sicuro fra la fase di progettazione iniziale di un immobile, quella di ristrutturazione, gli interventi sugli impianti (costo minore, frequenza maggiore).
Nella vita utile di una struttura di 50 anni all'inizio si sostiene un costo iniziale elevato, a favore di ingegneri civili ed architetti (costi 100-200 mila euro), ed a 35-40 anni una ristrutturazione seria che coinvolga le medesime figure professionali (costi 10-96 mila euro limite dovuto alla detraibilità).
Ogni 10 anni circa interventi di verifica, installazione o manutenzione degli impianti (costi 5-15 mila euro per l'ambito residenziale ordinario), con possibilità di far modifiche sostanziali a ridosso della ristrutturazione dell'immobile, intorno ai 35-40 anni.
Si capisce quindi per quale motivo gli studi di progettazione di sole nuove strutture siano in forti problemi oggi che a causa della crisi (o peggio a causa della concorrenza con altre forme di investimento) non si investe più nel mattone, non essendo riusciti a diversificare l'attività sviluppata.
Analogamente l'ambito termotecnico può "decollare" solo con grossi impianti dal valore superiore a 10-15 mila euro, lavori che possono derivare da nuovo edificato progettato da ingegneri civili od architetti, grossi interventi di ristrutturazione (per esempio ristrutturazione di hotel) o gruppi d'acquisto di piccoli impianti residenziali grazie al PAES (il guadagno non è dovuto tanto al singolo impianto, ma al soddisfacimento di un maggior numero di richieste nel medesimo tempo).
Tuttavia esistono altri due ambiti che sono sfuggiti ai settori civile, architettonico, termotecnico e sono: la compravendita degli immobili; la gestione degli immobili.
La gestione degli immobili non è normata da nessun albo (per cui anche un termotecnico, un architetto, un ingegnere civile, un geometra, ecc...) possono svolgerla.
Il guadagno non è elevato (un condominio corrisponde circa alla paga di un mese di lavoro), ma non risente di crisi.
Il lavoro viene disprezzato per la litigiosità delle assemblee condominiali ed è stato assunto in genere da ragionieri, geometri che diversificano ed altre figure con nessuna preparazione tecnica riguardo le strutture stesse, benchè l'amministratore di condominio esegua in caso di interventi il ruolo di controllore dei lavori per i condomini (controllore senza conoscenze specifiche).
L'agente immobiliare invece rientra in un albo, con tanto di legge che vieta alle figure profesisonali iscritte ad altri albi di farne parte, ed in teoria svolge il ruolo di garante fra l'acquirende ed il venditore, pur prendendo percentuali da acquisto e vendita paragonabili alle parcelle dei progettisti che tra l'altro porngono la firma ed il timbro a garanzia.
Le figure coinvolte nel ruolo di agenti immobiliari altri non sono he venditori, specie provenienti dalle superiori, senza una preparazione tecnica in verifiche delle strutture, norme tecniche, impianti, valore estetico e qualità dei materiali di un immobile.
Tutti questi aspetti che qualificano l'immobile vengono demandati a profesionisti esterni (a cui spesso sottobanco vengono chieste "commissioni" in forma privata per passare lavori) percepiti dal proprietario e venditore di un immobile come costi aggiuntivi, piuttosto che come esperti del settore capaci di rivalutare il bene.
Un architetto infatti potrebbe non solo vendere il bene, ma pubblicizzarlo per come potrebbe essere con un software engine, un ingegnere civile potrebbe valutare il reale stato di sicurezza dell'immobile e stimare il valore in funzione dei rischi di lesione che potrebbe subire, un termotecnico potrebbe valutare assieme ad ingegnere civile e architetto i costi di gestione o la possbilità di cessione delle detrazioni fra venditore ed acquirente.
Invece quello che accade oggi è che spesso si demanda al proprietario di abbellire l'immobile per vendita e ciò venga quasi sempre fatto con ditte che lavorano in nero con semplici lavori superficiali dal basso costo.
Quindi non c'è da stupirsi de ad anni dall'avvento delle NTC2008 siano scarse le verifiche antisismiche richieste dal privato, con un patrimonio edilizio che potrebb risultare non sicuro, e non vi sia ancora alcuna differenziazione del valore dei metri cubi residenziali in funzione di classe energetica, rispetto delle normative o qualità delle tecniche o dei materiali costruttivi.
Si dice che il futuro dell'edilizia sono le ristrutturazioni, ma il miglior momento in cui eseguirne una è all'atto della compravendita quando l'immobile è vuoto ed è facile intervenire e quando si può dare proficuamente qualità al costruito; tuttavia questa vetrina per ingegneri civili, architetti e termotecnici ove proporre il proprio lavoro è in mano a semplici venditori con nessuna conoscenza in materia di ingegneria civile, termotecnica, architettura.
Anche questo aspetto potrebbe essere superato con una società conglomerata che riunisca le competenze di vendita a quelle tecniche professionali, sotto un unico tetto e con benefici per tutti.
Termotecnico:
- grossi lavori derivanti da nuove costruzioni o ristrutturazioni importanti;
- accesso a lavori per fondazioni immobiliari approvati da real estate per rivalutare il valore immobiliare detenuto;
- gruppi d'acquisto per ogni Comune stabiliti dal PAES;
- interventi di riqualificazione degli impianti a seguito di ristrutturazioni derivanti dal comparto compravendita di immobili.
- grossi lavori di costruzione (novo o ex-novo nel caso di verticalizzazione) per privato, pubblico, e misto con i meccanismi di project financing;
- fondazioni immobiliari - real estate;
- gestione cantiere - valutazione della sicurezza - titoli abilitativi;
- ristrutturazioni verificando la conformità strutturale alle recenti normative in vigore (dal comparto compravendita di immobili.);
- interventi di riqualificazione energetica dell'involucro.
- grossi lavori di costruzione (novo o ex-novo nel caso di verticalizzazione) per privato, pubblico, e misto con i meccanismi di project financing;;
- fondazioni immobiliari - real estate;
- gestione cantiere - valutazione della sicurezza - titoli abilitativi;
- pubblicizzazione del prodotto da vendere per come potrebbe diventare tramite l'uso di software cad/rendering od engine (dal comparto compravendita di immobili.).
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